【3年で1,980万円→2,700万円!?】普通のサラリーマンが中古マンション購入で失敗しないための5つのポイント

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こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

3年前にいちきゅっぱ(1,980万円)で買った築19年の中古マンションが、約2,700万円ほどに値上がりしています(3業者査定価格のミドルレンジ)。ローン残債は1,700万円ほどになっているので、売却すれば1,000万円ちかい現金が転がりこんでくることになります。

不動産業者曰く「売ってよし貸してよし住んでよしの良い物件です」だそうです。

不動産の専門家ではない、ただの経理マンである私が、なぜこんなにお得な価格で中古マンションを手に入れることが出来たのか?そのポイントをご紹介します。

 

中古マンションを買うときの5つのポイント

1.土地勘のあるところで買う

私の購入したマンション(以下、Sマンションとします)は、賃貸で借りていたアパートから歩いて5分ほどのところにあるマンションでした。つまり、最寄り駅は同じ駅。購入時にはすでにこの街で3年間暮らしていましたから、生活に必要なインフラがどこにあるのか、完全に頭に入っている状態でした。

また、この街に引っ越してくる際、アパートを借りる時に賃貸相場は嫌というほど調べていたので、Sマンションを購入し、賃貸に出した場合にいくらぐらいで貸せそうなのか?築年数が10年、20年と進むとどれくらい家賃が下がるのか?この点についてもしっかりと把握できていました。

つまり、収益還元法の目線から、Sマンションの値づけが割高なのか?適正なのか?割安なのかを判断できる素養があったということです。たとえば、家賃8万円で貸せるマンションが2,000万円で売られていたら割高ですが、家賃12万円で貸せるマンションが2,000万円で売っていたら割安です。

※もちろん、割高・割安の判断はエリアによって全く異なります

「いくらで貸せる物件なのか?」「他の物件と比べてどうなのか?」これを的確に判断できたのは、3年間この街に住んでいたからに他なりません。土地勘があるところで取引をするようにすれば、それだけで高値掴みのリスクを下げることができます。

逆に、いきなり知らない土地で大きな買い物をするのはリスキーです。「人気のある街だから」「憧れていたところだから」などという理由でいきなり大枚をはたくのはチャレンジングと言わざるをえません。

 

2.築20年くらいの中古物件を狙う

一般に、マンション価格は築20年までは下落し続け、それ以降は横ばいになります(もしくは価格の下落がかなり緩やかになります)。

(出典:三井住友トラスト不動産 不動産マーケットより

築20年に満たないマンションを購入した場合、ローン残債の減少スピードよりもマンション価格自体の下落スピードの方が速い可能性があります。そうすると、いくらローンを返済しても、純資産(マンション価格-ローン残債)はプラスになりません。

かなり多くの頭金を入れておかないと、売却時に借金が残ってしまいます。

うちのSマンションの場合、価格の下落はまったく進みませんでしたが、近隣の新築マンションの価格は若干下落しているようです。やはり、中古と新築では価格下落スピードがまったく異なります。

中古マンションは価格が落ちにくいのでおいしいのです。

 

3.実需向けのサイトではなく、投資家向けサイトで物件を探す

初耳だ!という方も多いかも知れませんが、不動産市場には大きく2つの市場があります。

実需投資です。

実需マーケットは、一般家庭の方々(つまり私たち)が、自分で住む家を探すためのマーケットです。一方、投資マーケットは、不動産投資家たちが物件を売買するマーケットです。

実需向けサイトの典型が、SUUMOです。どの物件も非常にロマンチックな価格設定です。「夢のマイホーム価格」になっているので、経済合理性を無視した値づけがされています。簡単に言うと高いです。

一方、健美家楽町といった投資家向けサイトに掲載されている物件は、実需マーケットと比べるとこなれています。海千山千の投資家たちがしのぎを削っている市場なので、おかしな値づけがされている物件が比較的少ないです。実需と比べると1~2割ほどは安い印象でしょうか。

健美家や楽町で、投資家目線では買いたい物件ではないけれど、実需目線ではお得な物件というのはかなりあります。オーナーチェンジ物件を事業用ローンで購入して、住んでいる人がいなくなったらリフォームして住宅ローンで借り換えるという戦略もアリだと思います。

実需と投資で値段が違う。ここも、ポイント5で説明する修繕積立金の話と同様、市場の歪みと言える部分かも知れません。

なお、Sマンションは投資家向けサイトで見つけました。実需で売りに出すなら+200~300万円の値づけがされていたと思います。

 

4.時間に余裕のある人から買わない。売り急いでいる人から買う

世の中には、何らかの事情で「急いで現金が欲しい」人たちがいます。そういう人たちは、早く取引を成立するために市場価格よりも安い値段で物件を売却しようとします。

逆に、「急いで現金を手に入れる必要がない人」、つまり余裕のある人は安易な値下げをしません。このような人達は、買い手が現れるまでじっくりと待ち続けますし、値下げ交渉も成立しないことが多いです。このような人達に根負けして物件を購入してしまうと、決して自分にとってお得な取引をすることはできません。

例えば、12月や3月などは不動産業者の決算期であることが多く、業者が決算に無理やり売上を突っ込むために売り急いで物件を出すことがあります。サラリーマンの異動が多い時期にも、急ぎの案件がでることがあるようです。急な海外赴任とか転勤などを理由としたものですね。また、相続案件などが発生した場合も、売り主は相続税の納付のために(期限があります)売り急いでいることが多いです。

うちのSマンションは、業者の売り急ぎでした。

私の前の買い手のローン審査が降りなかったため、売り主は慌てて3月下旬に再度売り広告を出したのです。なんと、その売り主には3月末までには売却を決めたいという事情がありました。1週間やそこらで契約にこぎつけたいということです。おかげで、Sマンションは大変割安な価格で市場に放出されることになったのです。

問い合わせが殺到したことは言うまでもありません。

 

5.修繕積立金の額を必ずチェックする

マンションには修繕積立金というものがあります。これは、定期的なマンションの修繕に備えて、各部屋のオーナーが毎月少しずつ積み立てているものです。積み立てられた修繕積立金は、修繕計画に基づいて外壁の再塗装やエレベーターなどの交換に使われることになります。

修繕積立金の額が不足している場合、マンション購入後に予想外の出費が発生してしまう可能性があるため、潤沢な積立金があるマンションを購入することが望ましいです。

さて、あるマンションの一室が売買された場合、この修繕積立金の積立額は次のオーナーに引き継がれることになります。しかし、マンションの販売価格には反映されていません。これは市場の歪みとも言えます。どういうことか説明します。

全30室からなるAマンションがあるとします。修繕積立金の額は合計で3,000万円あります。つまり、1室あたり100万円の修繕積立金があることになります。一方、Aマンションとまったく同じ立地・構造のBマンションでは修繕積立金が0円です。もちろん、1室あたりの修繕積立金は0円です。

今の日本の不動産市場では、Aマンションの1室とBマンションの1室は同じ値段で取引されています修繕積立金の額が市場価格にインパクトしていないのです(したがって、販売図面に修繕積立金の状況は記載されておらず、いちいち業者に確認する必要があります)。

修繕積立金が潤沢にあるマンションを購入できた場合、実質的には販売価格から修繕積立金を差し引いた後の金額でマンションを購入できていることになります。なぜなら、積み立てられた修繕積立金の恩恵により、次のオーナーの修繕費負担が大幅に軽減されるからです。

Sマンションの場合、1室あたりの修繕積立金が100万円近くありました。私がこのマンションの購入をして2年後、大規模修繕により外壁や共用部がかなり綺麗になったのですが、私は1円も負担していません。今までのオーナーが積み立てた修繕積立金の恩恵を、新参者の私が受けることができたのです。

修繕積立金の滞納があったり、修繕計画がずさんなマンションは、管理も良くないことが多いそうです。そういう意味では、修繕積立金の額はいいバロメーターなのではないでしょうか。

修繕積立金の積立状況や、マンションの修繕履歴を確認すると、もしかしたらお宝物件を発見できるかも知れません。

まとめ

  1. 土地勘のあるところで
  2. 築20年くらいの物件を
  3. 投資家向けサイトで
  4. 売り急いでいる人から買う。
  5. 修繕積立金の額は、自分に有利に働く水準かどうか必ずチェック

こんなところでしょうか。どれも重要ポイントだと思います。

駅からできるだけ近い物件を選ぶというのは当たり前の話で、「うちのマンションは近隣の住環境が良くて設備がいいから徒歩15分だけど大丈夫」とか言っている人は単に勉強不足だと思います。

 

私は、業者が3月下旬のとある朝に出した広告をネットで見て、その日の午前中に内見の予約を入れすぐに業者に会い、そのまま内見15分後に買い付けを出しました。このスピード感は、欲しい物件の価格や立地がすべて決まっていたからこそだと思います。

クモのように網を張り、物件がかかるまでじっくり待つのが良いと思います。マンションのように大きな買い物は、焦って買っても何もいいことはありません。我慢比べです。勝つまで待てば負けません。

上記のポイントに気をつければ、大きな値上がりが見込めなかったとしても(私は運が良かったです)、少なくとも純資産が赤になるようなことにはならないと思います。大きい買い物ですので、とにかく負けない買い物にすることが大切ではないでしょうか。

 

住宅購入はサラリーマンにとって大きな買い物!失敗しないようにしたいですね。

何か参考になるところがあれば幸いです。

 

それではまたっ!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。「お金の話」と「健康」をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理部で財務諸表を作成している会計職人。40歳時点で、給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。