サラリーマン大家の不動産投資(事業規模である5棟10室以下)について

スポンサーリンク

こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

以前、このような記事を書きました。

サラリーマンが副業禁止規定に抵触しないで不動産投資や副業(アフィリエイト)を行う方法

2017.05.15

兼業投資家として、平穏なサラリーマン生活と自由な投資家生活を両立させるためには、会社の副業禁止規定に抵触しないような投資をする必要があります。

そもそも、こびと株.comの投資目的は、「経済的自由を獲得すること」ではありません。給与以外に月額20万円のキャッシュフローを獲得することの意義は、あくまでリスク分散です。

  • 収入が配当のみであれば、配当を失うことが不安の種になるでしょう
  • 収入が家賃のみであれば、不動産を失うことを恐れるでしょう
  • 収入が事業のみであれば、事業失敗リスクに怯えることになります

こびと株.comが目指す姿は、4つの財布をバランスよく構築し、その特定のどれかに依存することなく自由で平穏な暮らしを実現することです。

このようなスタイルを前提としたときに、目的に合致する不動産投資スタイルはどのようなものなのでしょうか?

 

レバレッジをかけすぎない

まずはこれ。オーバーローンはもちろんのこと、フルローンのような形で投資をするのは得策ではありません。なぜなら、それだけ不動産投資への依存・リスクが高まるからです。

もともと5棟10室という縛りがありますから(戸建は1棟2室扱い)、もし一棟アパートを取得するとしても、その規模はせいぜい4戸~6戸程度のものとなるでしょう。戸建1棟、区分マンション2戸、アパート(5戸)を一棟、このような感じで分散することになると思います。

もともと、資産拡大のスピードは全く意識していません。早くに経済的自由を!ということであれば話は別でしょうが、重視するのは何よりも安定感です。

一方で、レバレッジをかけられることが現物不動産投資のメリットともいえますから(REITに投資するための資金を、銀行は貸してくれない)、十分な財務的余裕を持ったうえで積極的な借入をすることが求められます。このあたりのバランスが難しいところですが、借入はするが借入しすぎない、これが肝と言えそうです。

 

自分の実需に対応できる物件を選ぶ(REITの守備範囲外の物件)

あえて「現物不動産」という選択をとるのであれば、REITのような金融商品とは異なる特性を持った不動産を狙うべきです。なぜなら、それがリスク分散になるからです。

例えば、都内の一等地に多くのワンルームマンションを有しているREITに投資しているのであれば、現物で取得する物件はそれらとは異なる立地・構造の建物を選びたいと思っています。

また、

「いざとなれば自分でも住める」

「いざとなれば親族・友人に貸せる」

このような物件を選ぶことで、投資以外の側面でメリットを享受できるようになります

 

東日本大震災が発生した際、被災地から逃れてきた親族・友人をうちの実家に泊めたことがありました。あの時に、「この家の近くにもう1つ物件を保有していれば、お互いにもっと気楽に過ごせたのにな」と思ったことを覚えています。

現物不動産には、現物不動産ならではのメリットがあります。もし、投資として失敗してしまったとしても、それ以外の側面で成功すれば、それはそれでアリと言えるのではないでしょうか。

例えば、関東では今後大きな地震が想定されていますから、勤務地を中心として円を描き、その東西南北の端っこにそれぞれ物件を保有することで被災リスクをコントロールするといった方法も考えられます。もし自分の居住地に何かあっても、引っ越しをして体制を整えることができます。

これは一例ですが、とにかく「現物不動産」には使い道があります。この使い道を無駄にしないような物件を選定することで、地震リスクや介護といった今後発生しうる様々な事象にも柔軟に対応していけたらと思っています。

せっかく現物不動産投資をするのなら(それも事業規模以下で)、経済的リターンの他に副次的な効果も意識するということですね。

 

新しいことにチャレンジしてみる

最近の流行りで言えば(もう古い?)、「シェアハウス」や「民泊」などですね。また、特定のコミュニティのための「場所作り」にも徐々に光が当たっているような気がしています。

サラリーマンのデメリットは、

  • やればやっただけ自分に返ってくるわけではない
  • 自分の裁量だけで自由に仕事を進めることができない

このような部分です。これが、つまらないと感じているのであれば、4つの財布のうちの1つとしての不動産投資はとても魅力的なものになるかも知れません。

シェアハウスや民泊の運営オーナーとして、社会需要を満たすことができるというのは、会社においてはただの歯車に過ぎないサラリーマンにとっては刺激的なことかも知れません。

最近読んだこの本とか、ほんと面白かったです。目から鱗でした。

もちろん、普通の物件を普通に運営しても良いのですが、日本はすでに人口が減少期に入っていますから、生き残っていくには既存のスタイルから脱却する必要があるのも事実です。ニッチな分野で試行錯誤しながら戦っていくのは、とても面白いことだと思います。

 

まとめ

  • 不動産投資にフルコミットしない(兼業)
  • 日本の不動産市況は、人口減によって競争が厳しくなる

この2つの大前提として、

  • レバレッジをかけすぎない(多少の資金効率の悪さには目を瞑る)
  • 自分の実需を満たしつつ、REITとは被らないようにする
  • 自由な裁量を武器に新しいことに挑戦する

これを基本スタイルとしていきたいと思います。

成功したら脱サラ!失敗したら即退場!なんて戦い方ではなく、不動産投資はあくまで4つの財布のうちの1つという位置づけで、ニッチに、そして現物の良さを生かした投資をしていけたらいいなと思っています。現物不動産投資では、経済的リターン以外のたくさんのメリットが得られますから、そこを重視したいと思います。

 

それではまたっ!

スポンサーリンク
スポンサーリンク


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。「お金の話」と「健康」をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計職人。40歳時点で、給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。