【実際に見てきた】REITにメリットはあるのか?日本アコモデーションファンド投資法人のパークアクシス門前仲町と大川端賃貸棟を見てきたよ!【分配金の源泉】

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~あらすじ~

REIT探検隊は、REITの優位性を探るべく、日本アコモデーションファンド投資法人の旗艦物件「大川端賃貸棟」を探す旅に出た。チャリで。

【実際に見てきた】日本アコモデーションファンド投資法人と、スターツプロシード投資法人の物件を実地調査!【分配金の源泉】

2016.12.25

ロードバイクで実際に走ったコースをあらためて確認しておきますと…

REIT探検隊MAP

今回のレポートは、ちょうど赤枠内ですね。

 

次なる物件(=分配金の源泉)を探して作戦会議

シーさん
よし、金の成る木の位置を確認しよう。地図を共有するぞー

フルーツ♂♀
あいあいー

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ベローチェで作戦会議を行うREIT探検隊。

  • 都内の賃貸需要(住宅)に未来はあるのか?
  • 中古ワンルーム投資(現物)に可能性はあるのか?
  • REITに優位性があるのか?
  • 住宅系REITの中ではどれが優秀なのか?

そんなことを考えながら、大川端賃貸棟への道を確認します。

補足:大川端賃貸棟とは

高級路線を走る住宅系REIT「日本アコモデーションファンド投資法人」の旗艦物件。1989年築ながら、中央区アドレスの希少性を生かしバリューアップを続けている優等生。取得価額は300億円を超えており、同投資法人のポートフォリオにおいて、投資比率10.4%を占めている。

シーさん
今いるところが東陽町。西に進んで門前仲町に立ち寄って、それから大川端賃貸棟だな!こんなルートです。

位置関係

シーさん
んじゃ出発ー

 

パークアクシス門前仲町を目指す

都内の大通りは、非常にロードバイクで走りやすいです。路面が綺麗だし車道も広い。ロードに乗っている人も多いので、車側にも「このあたりは自転車が車道を走っている」という認識があります。

この点、田舎の県道はヤバいです。路面は荒れまくり、車様が幅をきかせて猛スピードで…キャー

 

フルーツ♀
なんか、建物が低くなってきた感じがしますね

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シーさん
門前仲町って、下町イメージ強いよね。「伝統」という言葉が似合うエリア。昔ながらの建物がまだたくさん残ってるのかな?

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シーさん
東陽町付近の怒涛の大型マンションエリアと比べると、チャリで10分くらいしか走ってないのにずいぶん雰囲気が変わったよねぇ

フルーツ♂
景色変わりすぎ!ぼく東海地方の出身なんで、ロードで都内巡り楽しいです!!

シーさん
それは良かった。この楽しさ(経験)を、いつかきっとお金に変えよう

フルーツ♂♀
(…かねのもーじゃ

 

きっと、さらりーまん生活ですさんでしまったんだよ。ぼくのこころは…

 

そんなことを考えているうちに、パークアクシス門前仲町に到着しました。門前仲町駅から徒歩2分の好立地。三井不動産グループパワーですね。

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シーさん
入口が狭いし暗いし、前面の道路も狭いねぇ

フルーツ♀
隣の大通りは車通りが激しくてうるさいので、私はこっちの裏通りの方が好きですけどねー

建物の前面道路はこんな感じです。

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フルーツ♀
(スマホいじいじ)…アコモのHPで調べてみたところ、この物件は17億円で投資比率は0.6%ですね。貸出戸数は55戸です。

シーさん
単純計算で1戸あたり3,100万円か。賃貸価格はいくらかな?ふむ。27㎡のワンルームがたったの12.4万円かぁ。なにがなんだかよくわからなくなるよ

フルーツ♀
すぐ隣の大通り、なんでもありますねー

さすがの一言の立地ですよ、もう。

僕がセコセコ調べていた中古ワンルーム(現物)とは、立地もグレードも大違いです。やっぱり、こういう立地の物件じゃないと安心して10年20年は保有できないですかねぇ…

シーさん
では、大本命「大川端賃貸棟」へゆくぞー

フルーツ♂♀
らじゃー!

 

大川端賃貸棟を目指す

門前仲町に別れを告げ、隅田川を越えて橋を渡ると…

 

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シーさん
またしても別世界になったでござる。建物が高い。空が狭い。暗い。

フルーツ♀
ディズニーランドでエリア変えたみたいな変わりっぷりですね(笑)

ロードバイクで10分走っただけで、ガラリと雰囲気が変わります。こうして走ってみると「〇〇市の物件」とか「〇〇区の物件」という大きな括りで物件を探してもあまり意味がないのかな?という気分になってきます。

同一市内・区内でも、賃貸に向いているエリア、向いていないエリアは分かれていそうです。人口がひたすら増えていく時代ならあまり気にしなくてもいいのかもしれませんが、生き残りをかけた時代では、やはり少しでも競争力のある物件を選ばないといけません。

 

シーさん
さて、この辺のはずだが…

フルーツ♂
大きな建物がありすぎて、区別がつかないですねぇ

 

 

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シーさん
あーなんだかすごい景色だなぁ。建物を見ただけで積算評価額と収益還元額が分かる目が欲しいなぁ。デスノートに出てきた「寿命が分かる死神の目」みたいな。

フルーツ♀
せんぱーい!….ありましたありました!先輩の後ろにあるのが大川端賃貸棟です!

お?

 

おお?

 

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シーさん
おー!これが大川端賃貸棟か!

フルーツ♀
この建物はリバーポイントタワーというらしいですよ。地上40階建て地下2階です。貸出戸数は390戸。近くにあるパークサイドウィングスっていうのが貸出戸数154戸ですね。この2つを大川端賃貸棟と呼んでいるようです。

シーさん
家賃いくらくらいなのん?

フルーツ♀
73㎡の1LDKが25万円くらいですね。パークサイドウィングスは100㎡の3LDKが35万円くらいです。

あまりに高すぎてどういった方がお住みなのか私なぞにはまったく分かりません。このレベルの賃貸物件が合計544戸。恐るべし規模でございますな。さすが、単独でアコモのポートフォリオの10%以上を占める旗艦物件です。

シーさん
将来、日本は人口減に見舞われるわけですけれども、そんな時にこういう一等地の高級物件がどうなるのかが問題だよね。「格差社会」が広がるっていうなら、一部の金持ちは高いお金払い続けてでもこういう利便性の高いところにいると思うんだけど…

フルーツ♀
大川端賃貸棟って、築27年くらいなんですよね。これだけ長期にわたって運営できるっていう実績は特筆すべきところなのかなと思います。

シーさん
そうだねぇ。アコモの保有物件の平均築年数は10.9年。大川端賃貸棟を除くと8.9年らしい。運営実績を考慮すると、平均築年数が20年とかになったとしても、うまく運営してくれると思っていいのかなぁ

フルーツ♀
いやー面白いですね、REIT!

 

シーさん
あ、そうだ。記念撮影用にピカチュウ持ってきたんだった。写真撮らないと。

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立派な物件と一緒に写れて、ピカチュウ(カイリューの着ぐるみ着てます)も嬉しそうですね。

フルーツ♂♀
意味が分かりません

 

総括:REITは魅力あるかも

シーさん
素人の物件観察レポートだけど、ゆるーく総括しておこうかね!

  • パークアクシス門前仲町も、大川端賃貸棟も、事前調査通りの好立地!零細個人投資家がこのあたりに同グレードの物件を持つのは不可能と思われます(現物ではなくREITを買わざるをえない)
  • 東陽町→門前仲町→佃エリアと自転車で走ってみた感じ、「都内は少し区画が変わると雰囲気がガラっと変わる」。現物を買おうとする場合は、かなりミクロな視点で投資エリアを吟味する必要がある
  • 日本アコモデーションファンド投資法人の分配金利回り3.5%は、現在の都内中古ワンルームマンション(現物)と比較するとかなり優位性が高いイメージ。少額から投資できること、分散されていること、手間がかからないこと、立地・物件の競争力が相対的に高いこと。REITのメリットは、本当にその通りですね。

 

パークアクシス東陽町、パークアクシス門前仲町、大川端賃貸棟を見てきた感じ、日本アコモデーションファンド投資法人の保有物件に対してはかなりポジティブな印象を持ちました。ただ、この3物件では投資比率はまだ12.3%に過ぎませんから、おおよそ20%くらいになるまでは物件を自分の目で確認しておきたいと思っています。

というわけで、八丁堀・茅場町・駒込・西ヶ原の物件を目指してさらに探検を続けます!

 

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左側にそびえたっているのがリバーポイントタワー。

さようなら、大川端賃貸棟。また会う日まで。

 

REIT探検隊は、愛車のロードバイクに跨り大川端賃貸棟を後にしたのであった。

 

↓後編に続く!

【実際に見てきた】日本アコモデーションファンド投資法人のパークアクシスシリーズを実地調査!【分配金の源泉】

2016.12.29

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。「お金の話」と「健康」をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計職人。40歳時点で、給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。