【不動産投資】賃貸用戸建て投資の事例(500万円でC/F84万円!)を見て感じた3つのこと

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こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

先日、良く拝見させて頂いているこちらのブログでこのような記事が公開されました。

gonchan氏が投資している物件は、こびと株.comメンバーの不動産投資イメージにぴったりと合う物件でした。

 

賃貸用戸建ての物件スペック&収支

物件スペックはこちらです。

  • 対象:一戸建て 平成9年新築
  • 場所:埼玉県北部(ほとんど群馬県に様なところ。W大学が近くにある。
  • 大きさ:土地約50坪、建物約30坪
  • 購入価格:5百万円
  • 賃貸契約:月8万円(敷金礼金なし。家賃保証あり)
  • 賃借人:共働き夫婦と子供2人

平成築の戸建てで、家賃が8万円とれる500万円の物件!うーん、素晴らしいですね~。

収支はこうなっています。

収入

  • 家賃 8万円

支出

  • 管理手数料  4千円/月
  • 固定資産税  約3万円/年間
  • 火災保険料  約3万円/年間(地震保険付き)
  • 不動産取得税 約10万円(ただし購入時のワンタイム)
  • 火災報知器  約1.2万円(自治体の条例の模様。ワンタイム)

不動産取得税を除くと、今後は年間84万円ほどのCF(税引前)になるようです。なんと16.8%もの手残りです。表面利回りじゃないですからね。驚きです。

こびと株.comメンバーは、40歳までに不動産投資で月額5万円(年額60万円)のキャッシュフローを獲得したいと思っています。全てのコストを引いて、税金も支払った後での手残りです。gonchan氏の物件であれば、簡単に私たちの投資ニーズを満たしてくれそうです。

(※もちろん、今後どうなるかは誰にも分かりません。7~8年この調子で運営してインカムゲインだけでペイするか、出口を迎えて売却益が確定するまで不動産投資の成否は判断不能です。)

 

 

 

この賃貸用戸建て物件を見て感じた3つのこと

この物件を見て、3つのことを感じました。

 

①どんな市況でも、物件は探せばある

現在、不動産市況は過熱気味だと言われています。私たちもずいぶん前から投資物件を探していますが、投資物件の利回りは下がり続ける一方です(つまり、価格が上がり続けています)。

実際、私が居住するマンションも大幅に値上がりしています。1,980万円で買ったマンションが2,700万円ほどになっています。これは、買い手の側から見れば到底ペイできない水準です。

そんなわけで、不動産投資に関して言えば最近は完全に諦めモードで、東京オリンピック後の市況をにらみながら、利回りがこなれてくるまで様子を見ようという感じでした。

しかし、不動産投資は相対取引です。どんな相場でも、個別の事情としてはケースバイケースです。探せばチャンスは転がっているのかもしれない!と感じました。

 

②自分たちには、この水準の投資規模・収益規模が心地よい

数千万、億のレバレッジを効かせて不動産投資をするというスタイルもあると思います。しかし、私たちは働かなくても生きていける生活を目指しているわけではありません。あくまで、収入の分散によるリスクヘッジを達成することが目的です。

規模感としては、40歳で月額5万円(年額60万円)、45歳で月額10万円(年額120万円)ぐらいの水準で、十分資金ニーズを満たせるのです。ここがゴールです。

  1. 配当金月額10万円
  2. 不動産月額10万円
  3. 事業収入月額10万円(今はサイト運営)

労働収入以外にこれだけの収入があれば、何があっても家族を守れそうです。また、各収入源を失う恐怖もないでしょう(それぞれが人生に決定的な影響を与える規模の金額ではないので)

現役時代におけるリスクヘッジ/充実した暮らしの基礎になるのはもちろんのこと、老後についても公的年金/企業年金/私的年金を合わせれば、全く不安のない水準になります。

 

それが分かっているにもかかわらず、「もっともっと」という意識でひたすらに収入増大を目指すことには何の意味もありません。

余計なリスク・不安を背負うだけです。感覚的には、このあたりが自分の「お金の器」なのでしょう(今後変わっていくとは思いますが)

今回の物件が「8,000万円フルローンで手残り160万円(2%)」などという話だったらあまり目が向かなかったと思います。それは、私たちにとってはリスクが大きいからです。

今回の物件を羨ましく思ったということは、こういう不動産投資が私たちにとって理想的だということを意味しています。こういうことを気づかせてもらえるのは、とてもありがたいことですね。

 

③需給関係が崩れている特定スポットを見抜ければチャンスはある

日本は、この先どんどん人口が減っていきます。そういう意味では、不動産投資の難易度は上がり続けるのでしょう。しかし、人が存在している限りは、住宅ニーズは必ずあります。

人口動態も重要ですが、需給関係はもっと重要です。国内全体の人口が減っていったとしても、受給バランスが崩れているエリアがあれば十分投資に値します。もし戸建てに住みたいファミリーが3世帯あったとして、賃貸用の戸建てが1棟しかないのなら十分チャンスがあるのです。

大切なのは、そういうエリアを見抜けるかどうかですね。

知り合いの不動産投資家さんは、県や市といった単位ではなく、半径数百メートルレベルの狭いエリアで賃貸の需給うバランスを見抜けなければならないと言っていました。簡単なことではないと思いますが、こういうところを意識して物件を見て回りたいと思っています。

 

利回りが高いということは、リスクが高いということです。郊外の戸建て投資はヘタすると空室期間が1年以上にも及ぶと聞いたことがあります。しかし、ひと度住んでもらえれば、平均賃貸期間は6~8年と言われていますから中期的な収益が見込めます。

もしかしたら、今回の物件も空室になってしまうと次の募集をかけるのが難しいのかもしれません。しかし、タイミングが良ければこのような高利回りを叩き出せるということなのでしょうね。

 

まとめ

中古戸建投資の情報はあまり見かけないので、今回のgonchan氏の記事は大変良い刺激になりました。探せば自分達の資金ニーズ・リスク許容度を満たせる物件はあるんだという希望が持てましたね。

「どうせこんな市況じゃ買える物件ないよ~」

なんて言ってないで、また地道に探してみたいと思います。もちろん、頭金を増やすことも忘れずに。

それではまたっ!

 

2017年9月22日追記

リターンの側面ばかり強調してしまいましたが、もちろん高利回りゆえの相応のリスクがあります。リスクのない投資はないということは前提に、gonchan氏のこちらの記事→「結局、不動産投資を始める」もご参照下さいませ。こちらの記事に、物件取得の背景がより詳細に記載されています。

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。