Jリートフェア2016に行ってきたのでレポートします!【主催:東証、不動産証券化協会。開催日:11月26日】

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それは、2016年11月25日(金)のことでございました。

シーさん
ネットサーフィンすいすいー
フルーツ
せんぱい、仕事中に堂々とリートのHP見るのやめてください
シーさん
む!フルーツくん大変だ!明日、東京でJリートフェア2016とかいうのが開催されるらしい。面白そうだから行ってみようよ
フルーツ
金の匂いを嗅ぎつけるとすぐに駆けつける!先輩かっこいいですぅ!
シーさん
えへへ(照)

少し経ってからバカにされてたんだなと気がつきました。どうも、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

Jリートフェア2016 11月26日(土)

その日、ぼくたちREIT探検隊は東京駅八重洲中央口から5分ほど歩いたところにおりました。

スターツ
シーさん
あら、こんな所にスターツのビルがあるよフルーツ君。たしか、REITにスターツプロシード投資法人ってあったよね。このキリンは、そのスポンサーであるスターツ社所有のキリンだろうか?これは間違いなく固定資産計上されているだろう。
フルーツ
美術品とは考えにくいですから、広告用の構築物として償却してるのでしょうかね。耐用年数も長いですし、償却資産税もバカになりませんなぁ

経理マンらしく、経理の話をしながらてくてくと歩くREIT探検隊。朝8:30に。

シーさん
会場に着く前に、神戸屋で買ったパンを食べようと思う。

不動産とグルメは切っても切れない関係にあります。

こちらが、ちぎれるハムチーズパン。ふわっと柔らかく、ほどよいしょっぱさがクセになる逸品です。よくありそうなパンなのに、他のパン屋では真似できない味を出せるのが神戸屋の魅力ですね。

こちらがチョコパン。見ての通り、板チョコが挟んであります。デロデロに甘そうですが、実はそんなことはなく、お上品な甘さを楽しむことが出来ます。

はっぴい
シーさん
(パンを)もぐもぐ。八日通りと書いて「はっぴいどおり」と読むそうだよフルーツ君。縁起の良い通りだね。もぐもぐもぐ
フルーツ
(楽しそうだなこのひと)

適当に歩いていると、あっという間に会場の「ベルサール東京日本橋」に到着しました。

ベルサール
シーさん
こんなすごいビルにも所有者が居て、彼らが日々賃料を貰っていると思うと、僕は夜も眠れなくなるんだよフルーツ君。あぁ、いつかこういうビルを所有したいものだね。
フルーツ
(…楽しそうだなこのひと)
ベルサール 入口

と、いうわけでやってきましたJリートフェア2016!

Jリートフェア2016って何?

こんなフェアですぞ!

市場創設15周年にあたる今年の「Jリートフェア」には、過去最多の43社が参加し、ブース展示や説明会を通じて個人投資家のみなさまに、各投資法人の特徴や魅力などをお伝えいたします。また、初心者の方も安心して参加いただけるJリート基礎セミナーなどのプログラムもご用意しています。

「Jリートフェア」は、Jリートの基本情報だけでなく、多数のJリートの情報を一度に入手したり、各Jリートの担当者と直接対話したりすることができる絶好の機会です。ぜひご来場ください。

(出典:Jリートフェア2016公式)

要するに、JREIT担当者がなんか色々教えてくれるらしい。

受付を済ませ(予約不要)少し進むと、MAPが設置されておりました。会場を覗くと、なかなか広々としています。どうやらリートフェアは2本柱のようです。

①5箇所の会場(定員60名~75名)で、各投資法人からのREIT説明リートフェアプログラム

基礎セミナーもやっています(緑色の部分)。

好きな時間帯、好きな説明会会場で話を聞くことができますが、私が見た会場はどこも満席でした。立ち見も2~3人いたり。少し早めに行って並んでおいた方が良いかも知れません。

 

②個別ブースで、各投資法人からのREIT説明(資料提供)

ブースは1~38までありまして、綺麗に点在しております。

ブース

どこを見るか、わくわくしますね!

 

ここがすごいぞリートフェア!

①なんかモノをいっぱいくれる

貰ったもの

写真に撮ったこれらは、全てタダでで貰ったものです。

  • クッキー(アンケート回答でもらった)
  • カラーペン
  • 帰宅困難者用緊急携帯トイレ
  • ライト付きルーペ
  • 香り袋
  • ウェットティッシュ

個別ブースの周りを歩いていると、各投資法人のご担当者の方が資料とオマケをくれます。

フルーツ
せんぱい、ここに来る前「俺は住宅系リートの情報しかいらねぇ」とか言ってませんでした?なんで他のREITの資料も貰ってるんですか?
シーさん
ん?おまけ欲しくなった
フルーツ
(楽しそうだなこの人)

担当者の方々が優しい笑顔で「どうぞ~!」って言って渡してくれるので、楽しいです。なんだっけこれ。あれだ!学園祭だ!

 

②説明会の内容・開催時間(35分)が絶妙

この時間設定が絶妙。

  1. 重要な情報を
  2. できるだけ多く
  3. 飽きさせず

提供するためのベストな時間じゃないでしょうか。

例えば、説明会開始直後は、

シーさん
なるほどなるほど!
フルーツ
へ~、そうなんですねぇ

こんな感じ。

  • アメリカのリートは50年の歴史、日本はまだ15年。でも世界2位の規模。
  • ケニアにもリートがある

こんな情報にいちいち驚きながらセミナーを受けているのですが、時間が経つと…

シーさん
ヤバい飽きてきた
フルーツ
もうすぐ終わりますよ~

こんな感じ!35分は本当にいい感じです。たぶん、20分だと物足りないし、45分だと長い!これで、40近い法人のうち好きな説明会に参加できるので、お得ですね。

ちなみに、説明会会場内で数えてみたら、男女比は8:2くらいでした。男性が多いですね。あと、年齢は30代~70代くらいだと思います。20代っぽい雰囲気の人はあまり見かけませんでした。

 

③REITの担当者と直接話せる!

もうね、コレです。リートフェアの目玉はコレに尽きます。こんなチャンスめったにないですよ。

我々REIT探検隊は、今「日本アコモデーションファンド投資法人」に目をつけています。ここは1つ、アコモの担当者にガッツリ聞いてしまいましょう!

シーさん
あ、あ、あ、あ、あのぅ
担当者
はい、何でしょうか?なんでも聞いて下さい。
シーさん
(いいひとだ~♪)

我々の投資目的は「超長期投資」ですから、それに関係する質問をぶつけていきます。

 

物件の築年数は伸び続けるのか?どのあたりで維持するのか?

シーさん
アコモの保有物件の築年数平均10年くらいだと思います。普通に考えれば、10年、20年と経過するとこれがさらに伸びていくと思うのですが、どこかの時点で「古いものは売り」「新しいものを買い」入れ替え戦略で若返りを図り、一定水準の築年数をキープするのでしょうか?
担当者
いまのところ、「入替戦略」的なところは考えておりません。例えば、当投資法人の「大川端賃貸棟」は築20年を越えていますが、適切な修繕を実施してバリューアップをしています。賃料は、むしろ上昇しています。こういったことが可能なのは「立地が良い」からこそなのです。
シーさん
なるほど。一等地の物件が多いので、その土地を手放さず、物件の維持・バリューアップに努めるということですね。

さすがバックが三井不動産だぜ…!不動産は、1に立地、2に立地、3,4がなくて、5に立地ですからね。一等地をおさえている日本の大地主とのパイプがあるからこその自信。なるほろー

 

借入金ってどうやって返していくの?

シーさん
REITって、仕組み上利益の90%以上を投資家に分配しちゃうじゃないですか。銀行からの借入金はどうやって返していくんですか?10年後、20年後に全額返済とか絶対無理な仕組みですよね。
担当者
減価償却費の範囲内で、可能であれば返済します。しかし、減価償却費の範囲で得た自己資金は、既存物件のバリューアップなどにも使いますので、将来的に借入金を全額返済ということはないですね

 

借入金返さないの!?

シーさん
借入金を返済しないってことは、常に「借り換え(リファイナンス)」し続けるってことですか?
担当者
その通りです。

 

減価償却を通じて資産価値は減る、借入金は減らない。なんでそもそもリファイナンスし続けられるの?

シーさん
物件価値は時間の経過とともにどんどん減っていきますよね?建物は耐久消費財なので。物件価値が減っているのに、将来的に同額の借入金をリファイナンスし続けられるんですか?担保割れを起こして借り換えできなくなったらヤバくないですか?
担当者
スポンサーの信用力が高いから大丈夫です。
シーさん
物件を担保に借入をしてるわけじゃないんですよね…そもそも、なんで借入ができてるんですっけ…?
担当者
スポンサーの信用力が高いからです。
まじで

うそやん。ホント?すごいな三井不動産…仕組みがわかんねぇよ…パパが金持ちだと子供はお金借り放題なのか…でも別法人なんだよね…どういうことなんだ…

担当者
あと、確かに建物の価値は経年により減価しますが、バリューアップの工事はしていますし、何より最近は地価が上昇しているので、トータルでは物件価値は上がっているんですよ。

 

でも地価が暴落したらおしまいじゃないか!

シーさん
今、東京の不動産はバブル気味って言われてるじゃないですかぁ。これが暴落しても大丈夫なんですか?
担当者
地価が9割下落、なんてことになったらもうダメだと思いますが、3~4割の下落なら耐えられると思いますよ。
まじで

すごいなアコモデーションファンド投資法人&三井不動産…

スポンサーって、本当に重要なんですねぇ

三井不動産がヤバ強(つよ)だから超長期投資も大丈夫という「論理もへったくれもない結論」になりましたv

 

こんな感じで、投資法人の担当者と直接じっくり話ができます!

これがリートフェア最大のメリットじゃないでしょうか!

ご担当者の方、丁寧に受け答えした下さってありがとうございました!

 

④オマケ ペッパー君が絡んでくる

ぺっぱ

ペッパー 「REITの分配金規模は今や3,500億円~(チラッ)」

シーさん
こっち見んあ

 

Jリートフェアまとめ

  1. お土産いっぱい貰えてなんか楽しい
  2. 説明会の内容と時間が絶妙
  3. 担当者と直接話せてすごい楽しい

わたくし、REIT関係の本は10冊くらい読んでいる気がしますが、書籍からは得られない貴重な知識・経験を無料で得ることができました!

来年のフェアも是非参加したいと思います。

シーさん
REIT探検隊の活動もいよいよ本格化してきたな。次回は、担当者との話題にも出た「大川端賃貸棟」を見に行きますかね
フルーツ
あいあい~

どうなるREIT探検隊っ!次回に乞うご期待っ!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。