【不動産投資】サラリーマン大家やるにしても自己資金2,000万円くらい用意したいなぁ【雑談】

スポンサーリンク

新年明けましておめでとうございます!

2017年の目標などはさておき、通常運転でお送りいたします。

 

というわけで

また不動産投資関係の本買っちゃった☆

こんばんは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

長年の研鑽のおかげで、株式投資については、株の良し悪しが見えるようになってきたのですが(自分の投資スタイルに合う銘柄が選定できるという意味)、不動産についてはスタートラインにすら立てておりません。欲しいとは思ってるんですけど、やっぱり資金がまだ足りないんですよね~

 

業者X「準備ができないと買わない!って言ってる人は、一生買えないよ!」

シーさん
うるへー!資金ショート起こして自己破産するくらいなら一生買えなくていいわ!

 

株はね、見切り発車でも良いと思うんですよ。損したって、どうせ全額失うだけですから(信用取引はこの限りではない)。動産は、借金だけが残って最終的には自己破産!っていうところまでいくじゃないですか。

だからね、絶対に見切り発車はダメです。不動産は流動性が低く維持コストもかさむので、地獄を見ます。資金ショートの恐怖は一生味わうことなく、平和に終わりたいんです。

 

一般的に、「頭金2割は用意しましょう」って言うじゃないですか。

2割だけじゃ足りないですって!運転資金は確保してありますか?トラブルが起きた時の非常用キャッシュは用意してありますか?税金の支払いは問題ないですか?

株式投資と違って、不動産投資は「事業運営」ですからね。キャッシュが生命線なわけです。私のイメージですと

5,000万円の物件に対して、用意する頭金は2割の1,000万円。諸経費も考慮してさらに400万円。運転資金・非常用キャッシュが別途500万円。ざっくり、不動産投資用の資金として2,000万円はないと買う気になりません。4割ですね。

手堅いねー!ビビりだねー!そんなんじゃいつまで経っても「経済的自由」を手に入れられないよ!って声が聞こえてきそうです。

でも、こんなもんじゃありません。もうちょっと手堅いです。

 

シーさん
その2,000万円とは別の資金で、1,500万円くらい株式投資して年間配当が安定的に50万円くらい入ってくるような状況じゃないと、不動産投資はできないな~

 

5,000万円の物件(築20年強の地方RC物件)に対して、頭金は2割の1,000万円。残額4,000万円を25年ローン金利3%だと、毎月のローン返済は19万円

もし、全て空室(=家賃収入が0円)だったらどうしよう!

年間配当が50万円(月額4万円)があるので、ローン返済の負担は15万円。15万円くらいなら、生活費を切り詰めれば給与からギリギリ補てんできそうですね。

 

つまり!私が不動産投資をする時(5,000万円の物件を買う時)というのは

  • 自己資金が2,000万円あって
  • 配当が年間50万円あって
  • 月額15万円のローンが給与から負担できるレベルの年収

この状況でかつ、その5,000万円の物件が「積算<市場価格」の時ですね。つまり、積算価値が5,000万円以上の場合。物件自体は「そこそこの競争力」があればOKです。立地については、エリアは気にしますけど、その中で一等地である必要はありません。

だって、こんな一般人にそんな良い物件が回ってくるわけないですしね~

  • 盤石な財務状態で
  • そこそこ及第点の物件を運営する

これが不動産投資1歩目のイメージです。開始は、やっぱり30代後半くらいになるのかな。2棟目、3棟目になれば別な戦略をとると思いますけど、とにかく1歩目だけは慎重にいきたいと思っています。1棟目をこぢんまりとうまく運営して、レベルアップしてから次に進むイメージですね。

(まぁ今はもう戸建て投資に舵を切ってさらにニッチに頑張ろうと思っているのですけれども…)

 

こんなことを考えて、毎年10数冊(2万円弱ですかね)不動産関係の本を買ってるんですけど、今まで累計で10万円以上は使ってるのかな…メリットがそれなりにありまして

  • 自宅マンションを相場の2割以上安く買えた(現在含み益約500万円)
  • 住宅系REITの検討にも役に立っている

こんな感じです。REIT探し、盛り上がってますからねぇ。

 

高校とかの必須科目にすればいいのに、不動産。投資はさておき、マイホーム買う時も絶対に役に立ちますからね。教科書として配った方がいいと思うんだけどなー

 

自宅(将来賃貸予定)を安く仕入れられたという点を除いては、スタートラインにすら立っていないサラリーマン大家志望ですが、頭の中を株と不動産でいっぱいにしながら経理の仕事をしているんだよ、という誰の役にも立たない情報でした!

それではまたっ!

スポンサーリンク
スポンサーリンク


コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。