不動産投資のリスクヘッジとして配当金とブログ収入を利用したい

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こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

亀の歩みではありますが、不動産投資のリスクヘッジ環境が整って参りました。

6月29日時点での収益発生額が2.5万になりました。うち、1案件0.36万円ほどが未承認ですから、最終的にいくらで着地するのかは分からないのですが、ブログ収益がなかなかバカにならない金額に育ってきています。

 

不動産投資をするための土台が着々と育ってきた

月2.5万円の収益が安定して発生するようになった場合、ブログ収益単体では年額30万円ほどになります。もうこれだけで十分インパクトのある数値なのですが、こびと株.comのコンセプトは「収入の分散=4つの財布の育成」です。ブログ収入の他にもキャッシュフローがあります。

例えば、第2の財布である「配当金」は既に年額20万円ほどの金額になっていますから、ブログ収益と配当金を合算すると年間50万円になります。

給与以外に年間50万円のキャッシュフローって、すごいですね!

考えようによっては、賞与を貰える回数が1回増えているぐらいのインパクトです。ところで、私達は、基本的に「配当金はすべて使う」スタンスです。年齢を重ねた状態で持っているキャッシュよりも、若いうちに使えるキャッシュの方が価値が高いと考えているからです。

しかし、”基本的に”という言葉からご想像できると思いますが、例外もあります。その一例が、不動産の空室リスク対策です。私たちはまだ賃貸用不動産を取得していませんが、これから数年の間に取得するタイミングがくると考えています。もし空室が発生した場合、そのロスを配当金などで補てんするつもりでいます。

 

配当金とブログ収入がリスクヘッジとして機能する

サラリーマン大家が(ある程度)簡単にアパマンローンを組めるのは、銀行から「給与原資」をアテにされている側面があるからです。銀行としては「もし空室が発生して家賃収入がなくなっても、給与からローンを返済できるよね」ということです。

しかし、これは借り手にとっては大変なリスクです。給与によってローンを返済することとなった場合、そのインパクトは日常生活に直撃します。大赤字になって貯金などのストックを取り崩すハメになるかも知れません。そして、いつ解消されるか分からない空室が続く限り、その傾向は止まらないのです。

場合によっては、泣く泣く損切りを迫られることになります(損切りできればまだいい方で、最悪の場合は破産することになります)。サラリーマンの不動産投資失敗事例は、枚挙に暇がありません。空室リスクに対して、給与やごくわずかな生活貯蓄で備えようとするのはあまりにも迂闊ではないでしょうか。

そこで、少しだけ頼りになるのが「配当金」と「ブログ収入」です。

不動産投資を始める前に、これらの収入をある程度の額・ある程度の安定性で得られるようになっていれば、2段構えで空室リスクに備えることができます。給与以外のキャッシュフローによるリスクヘッジです。

配当金を増やすためにサラリーを株式取得費用に回すことを考えると、不動産の取得はどうしても借入を利用せざるをえません。資金効率と安全性の観点から、どの程度の割合で借り入れをするかは悩ましいところですね。理想的なレバレッジをかけるための試行錯誤は、避けては通れないですね。

なお、私たちこびと株.comメンバーが株式投資においてインデックス投資をやっていないのは、不動産投資とのシナジーが少ないことがあげられます。

インデックス積立をしないで配当金投資を実践している理由

2017.06.26

やはり、安定キャッシュフローが発生するというのは非常に重要です。

 

不動産の目利きが出来ないという前提に立ったリスクコントロール

不動産投資のプロ達からすれば、「購入した不動産の家賃収入からローンを返済できなくなるような、ゴミ不動産を買うな」ということになるのでしょう。これはもう100%仰る通りです。

言うまでもなく、もっとも優れたリスクコントロールは優良不動産を買うことです。

しかし一方で、経験も浅く、資金力も乏しく、コネなども有しない普通のサラリーマンが、一番最初の買い物でそのような優良不動産を手に入れることは難しいと思います。目利きの力もなければ、幸運が舞い込むチャンスも少ないと考えるのが自然です。

失敗しながら経験を積む・失敗しても退場せずに運営でリカバリーするという過程を踏めるように、何が起きても大丈夫なように入念な準備をしておくことが重要だと考えます。

億の借金をして脱サラのための一発勝負に出るならともかく、こびと株.comで想定している不動産投資は総額1,000万円~2,000万円程度のものですから、配当金やブログ収入は十分リスクヘッジとして機能するのではないでしょうか。

※もっとも、不動産投資の期間の長さブログ収入の将来の不透明さは釣り合いがとれていないので、ブログ収入が発生しているうちに積極的に繰り上げ返済に充てるなど、資金コントロールが必要になると思います。

 

まとめ

収入分散を目的とした小規模不動産投資における借入イメージは

  • 総額1,000万円~2,000万円程度の物件に対して
  • 資金効率・安全性を考慮した適切なレバレッジをかけ
  • 不動産の目利きはできないという前提に立ち、十分なキャッシュフローを用意して数段構えでリスクヘッジする

こんなところです。

この記事で書いた通り、事業規模ではやるつもりはありません(やれるとも思っていません)。

サラリーマン大家の不動産投資(事業規模である5棟10室以下)について

2017.06.05

幸い、私はすでに取得済の自己居住物件を賃貸に出してしまえば(ローンの一部を繰り上げ返済)、目標水準のキャッシュフロー(月5万円の手取り)を得ることができる状況にあります。しかし、チャンスがあればもう2~3物件欲しいところですね。

配当金+サイト運営収入が安定して月10万円を超えるようになれば、かなり安全に賃貸事業運営ができるはずです。

できるだけリスクをコントロールしながら、収入の分散のための試行錯誤を続けていきたいと思います。

自分の性格・理想の生活に見合った適切なリスク・リターンを追求していきたいですね。

それではまたっ!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。