REITの高利回りは長期投資向けなのか?初のREIT購入に向けてついに動き始めました

銘柄探しの秋!

こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

シーさん
安定配当!高配当!それが僕たちの未来だ…!
フルーツ
….かねのもーじゃ
シーさん
というわけで、満を持してREITを漁ろうと思う

こちらをご覧頂きたい。東証REIT指数の5年間の動きでございます。

東証REIT指数

アベノミクスで上昇し続けていたのですが、ようやく価格が頭打ちとなり(赤線ライン)少しずつ下落し始めているのですね。

いまだに、「買い場」とは言えない高水準の相場です。しかし…

不動産が大好きラブリー

という気持ちが抑えきれなくなってきたので、本格的な調査を開始しようと思う次第なのでありますね。

フルーツ
「欲しくなったから買う」は典型的な失敗買いパターン…!

仰る通り。投資はメンタルスポーツです。我慢しないとね。

でも、我慢ばかりも身体に悪いんだね。

 

 

(買うぞー!)

 

 

さて、REITに関して調査すべきはいつもの通りこの2つだけ。

安定的に高配当が得られるか?

元本割れのリスクが低いものがあるか?(長期的な観点から)

まず、REITについて簡単に確認していきましょう。

REITってナニ?

REITとは不動産投資信託のことです。

投資者から集めた資金で不動産を運用し、賃料や売却益を投資者で分け合う商品です。

例えば、都内の一等地にある10億円の高級マンション、1人で買って運用するなんて普通は無理ですよね。

1人で買うのは無理なので、1,000人で100万円ずつ出しあってみんなで買いましょう!賃料は分け合おう!という仕組みです。不動産そのものの所有者になるわけではないので、厳密には少し違うのですが、イメージはそんな感じです。

REITのリスクは?

  1. 元本や分配金が保証されている商品ではない
  2. REITの価値は、保有する不動産の評価額の変動により、大きく変動する可能性がある
  3. 分配金は、賃料相場の変動によって、大きく影響される
  4. REITが保有する不動産は、自然災害や環境問題等により滅失・毀損・劣化する可能性がある

つまり、預金なんかと違ってリスクの高い商品だ!ってことです。地価の下落とか、賃料相場の下落とか、地震とかが起きると簡単に損する可能性があります。

じゃあメリットは?

  1. 競争力のある不動産を運用できる
  2. 分散投資できる
  3. 少額から投資できる
  4. 分配金は安定しており、相対的に高利回り
  5. インフレヘッジになる

は分かりやすいですね。お金をたくさん集められるので相対的に「好立地の物件」に投資できることになります。

②分散投資についてはこちらをご覧下さい。

アコモデーション

保有物件:119物件というのが見えるでしょうか。

不動産を抱えている法人を「投資法人」と呼びます。この投資法人(日本アコモデーションファンド投資法人)は、不動産を1つとか2つではなく、色々なエリアにたくさん保有しているのですね。

こうやってエリア・物件を分散させておいて、リスクを下げているのです。液状化問題とか一時話題になりましたが、そういったエリアに1物件しか保有していないということになると、リスク大ですからね。これが分散投資のメリットです。

③少額投資についてですが、上記の画像で出てきたアコモデーション投資法人は、1口約45万円程度で投資できます。この投資法人の保有物件は119件、投資総額は約3,000億円です。1人で買うのは到底無理な規模です。買えるのは…日本だとユニクロの柳井さんとか、ソフトバンクの孫さんなどでしょうか。羨ましい!

しかし、私のような普通のサラリーマンでも、REITの仕組みを利用すれば、45万円出資するだけでこれらの不動産から発生する賃料や売却益を分けてもらえることになります。

④分配金が安定しており相対的に高利回り。これですよ、これ。ここが一番の関心ごとです。現在、東証には60弱のREITが上場しています。現在、これらの分配金利回り(株でいう配当利回り)は3.75%です。

確かに高い!

でもほんとかな?ずっとこの水準を維持できているのかな?分配金は安定しているのかな?

先ほどから見ている「日本アコモデーションファンド投資法人」を見てみましょう。

アコモデーション2

めっちゃ安定してる…!(グラフではパっと見、減っているように見えますが、投資口を分割しているだけので実際は減っていません)

予想と実績がほとんどブレていないことも素晴らしいですね。

でもあれでしょ?実はタコ配なんでしょ?

シーさん
どうせ分配金出す度に、元本が毀損していってるんだろおおおォ!?
アコモデーション3

どう見ても5年で1.5倍以上の元本になっています本当にありがとうございました。(緑色の線グラフと左の数字

っていうか、2012年では分配金利回り5.5%もあったんですね。

すごい。

REITすごい。

こびとかもしれない…!

 

REITは強い(ように見えるけど騙されないぞ…!)

このように、REITの分配金は非常に安定しており、分配金型の投信と違って元本も右肩下がりというわけではありません。少なくとも、ここ数年を見る限りは最高の投資商品に見えます。

しかし!

世の中ウマい話はない!

どこか落とし穴があるはずだ!

騙されない…!騙されないぞ…!

 

こびと株.comのメンバーは、全員「石橋を叩いて渡る」タイプです。リスク・リターンに納得できるまで絶対に手を出しません。しかし!

REITは、少なくとも「検討の余地はある」金融商品に見えます。

これから、じっくり調査していきたいと思います。

シーさん
持ち前の「財務諸表分析力」で、丸裸にしてやるぜ

REITシリーズはしばらく続きますv

それでは!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comの管理人(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。