REITはスポンサーが超重要!その意味を有価証券報告書を見ながら確認します

こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

現在、REIT(住宅系)への投資を考えております。ふどうさん、大好きですからね!

なぜREITへの投資を考えているのか?

  1. 東京都心一等地の住宅の需要は、長期的に安定すると思っている
  2. REITの分配金利回りの高さが魅力的

とりあえずはこの2点ですね。①についてはのちのちデータを見せていこうと思っています。

ただ、一方で不安なところもございまして、

  1. 現在の不動産相場はバブル状態だと思っている
  2. REITの仕組みを良くわかっていない

こんな感じです。

現在、異次元の金融緩和によって不動産価格は値上がりを続けています。

銀行や信用金庫の不動産向け融資が急増している。日銀によると、今年4~6月期の新規貸出額は前年同期比22.0%増の3兆1271億円に達し、バブル期の1989年に記録した4~6月期のピーク(2兆7679億円)を27年ぶりに更新した。日銀が今年2月にマイナス金利政策を導入したことで、運用難に陥った資金が不動産市場に流入しているためだ。

(出典:時事通信「不動産融資、バブル期を上回る」)

このような無理な相場をいつまでも維持することはできないというのは、既に歴史が証明しているところです。

つまり!

シーさん
近いうちに来るぜ、ビッグウェーブがな。MP(マネーポイント)しっかり貯めとけよ!
フルーツ
あいあい~(半信半疑)

問題は、いまのうちから研究しておかないと、「タイミングが来ても掴めない」ということです。チャンスをしっかりモノにするために、今から仕込みが必要ということですね。

シーさん
REIT探検隊を設立して、徹底的に調査してゆくぞ!

 

REIT探検隊、活動スタート!

というわけで、設立されたREIT探検隊。今後は物不動産の現地調査も視野に入れて、調査を進めていきたいと思います。

さて、先日の記事でREITには系統があることをお伝えしましたが、私が狙っているのは住居特化型

住居系REIT

将来的には、これらの銘柄の特徴を全て把握したうえで比較をしたいと思っています。

が!

最初からそれをやるのはあまり得策ではありません。情報量が多すぎるし、目移りしていってしまいますからね。

こんな風にやっていきます。

  1. まずは1銘柄を徹底研究
  2. ①をベースにして、他銘柄との比較を行う
  3. 最も優位性の高い(投資目的に適う)銘柄に投資する

まずはしっかりとベースを作っていきます。

というわけで、日本アコモのHPへGO~♪

日本アコモデーションファンド
シーさん
安定的な収益の確保と着実な運用資産の成長…なんて甘美な響きなんだ…

だいぶこの画面にも愛着が湧いてきました。うふふ。これから何十回も顔をあわせることになりますわね。

IR情報 → 開示 → 有価証券報告書

IR画面

有価証券報告書って、楽しいですよね~。

子供の頃から、「ゲームの攻略本だけ」でゲームをやった気になって満足していた私としてはですね。最高のおもちゃです。データ本ほど面白いものはない。

早速眺めてみましょう。

日本アコモデーションファンド投資法人の損益計算書を見てみよう

損益計算書というのは、事業の利益を計算している表です。

見てほしい数値は、赤丸で囲った3つです。

損益計算書
  1. 営業収益  10,433百万円
  2. 営業費用   ▲5,901百万円
  3. 営業外費用  ▲643百万円

①営業収益(受け取った家賃の総額)から、②営業費用(物件の運営にかかったお金)と③営業外費用(支払利息など、財務的なコスト)を差し引くと、ざっくり利益を計算することができます。※営業外収益は金額が小さいので無視。

今回確認したい一番大切なことは、「営業費用と営業外費用」の中には「借入金の返済」という項目がないことです(利息の支払ではなく、元本部分の返済)。

日本アコモデーションファンド投資法人は、銀行から約1,500億円の借金をしています。

これ、ちゃんと返さないとダメですよね?

どうやって返しましょうか。不動産賃貸業しかやっていないのだから、「家賃を返済原資にするしかない」ですね。

それなのに、損益計算書では借入金の返済を考慮せずに当期純利益を計算してるんです。そして、計算された当期純利益のほぼ全額を投資家達に配当しています。REITは「利益のほとんどを投資家に配分するなら法人税をかけないよ」という仕組みなのです。

当期純利益は投資家に分配?じゃあ借入金はどうやって返済してるの??

って思いませんか?

「利益の全部を配当してたら、いつまで経っても銀行にお金が返せないじゃないか!」

答えは、不動産賃貸事業費用の中に隠されています。

犯人は減価償却費!実はこいつはお金が出ていかない費用なのです。すごく専門的な話になりますので、結論だけおさえておいて下さい。減価償却費はキャッシュアウトを伴いません

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この投資法人は減価償却費に相当する分だけ、当期純利益よりも多くのキャッシュを多く稼いでいるといえます。

補足説明:注記とは

赤丸で囲った4,784,168という数値は、損益計算書にも出てきている数値です。損益計算書のこの金額のところに※1という記号が添えてありますね。これを注記と言います。

損益計算書だけでは説明しきれない細かい情報を、別なページに記載して詳細説明しましょうというルールです。注記という、まるでオマケ扱いみたいな呼び名ですが、お宝レベルの重要情報が多いです。

減価償却費に相当する金額だけキャッシュを多く稼いでいる、という証拠としてコチラの文章をご覧下さい。

20億円返済

借入金のうち20億円を返済しましたって書いてありますね。

コレ、減価償却費の金額を原資にしているんです。偶然一致しているわけではないですよ。当期純利益は投資家に分配して、減価償却費相当分は銀行に返済しているんです。

自転車操業してるからスポンサーが大事

REITを選ぶときは、スポンサーを重視しよう!と言われます。スポンサーというのは、投資法人のバックについている企業ですね。日本アコモデーションファンド投資法人の場合、スポンサーは泣く子も黙る三井不動産様です。

REITは、当期純利益のほとんどを投資家に配当するという仕組みになっています。これを「内部留保が許されていない」なんて言い方をします。

当期純利益を「借入金の返済原資にできない」ので、今まで確認してきたように減価償却費相当部分しか返済に充てられません。つまり、借入金の返済能力が圧倒的に低いんです。

こちらをご覧下さい。キャッシュフロー計算書という財務諸表の一部抜粋です。

キャッシュフロー

自転車操業してるの、上の2つの項目見れば分かりますよね?

300億円を借りて、300億円返済しています

結局、儲けの大半を投資家に配当しなければならないので、借りて返して借りて返して…を繰り返さざるを得ないというわけです。だから、借金し続けられる信用力があるかどうかが重要になってくるわけですね。

そこでスポンサーの力が大きく働くと。

有利な条件で借入ができなくなったり不況で借入ができなくなったりしたら、一発で経営が傾きそうですね。実際に破たんした投資法人もあるようですし。

スポンサー選びが重要、ということが財務諸表を眺めていたらよく分かりました!REITの成り立ち上、自分自信で財務体質を良くしていくことが難しいので、スポンサーの力に頼らざるを得ないのはしょうがないですね。

逆に言えば、スポンサーを軽視するのはあまりにもリスクが高いということです。

 

もっともっと分析していきたいと思います。

REIT探検隊と一緒に、REITへの理解を深めていきましょう!

それでは!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comの管理人(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。