REITの購入タイミングに悩む日々

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こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

ずーーーーーーっと検討し続けてる(それこそ2年ほど)のですが、なかなかREITの購入タイミングを見極められないでいます。悩ましい日々です。

 

最近のREIT分配金利回り

2017年5月の時点では、このくらいの水準です(japan-reit.comより)。

こびと株.comの要求利回りは3.75%ですから、平均レベルでクリアしていることになります。また、[1489]日経平均高配当株50ETFの利回りが3.1%、日経平均の配当利回りが1.8%程度なので、REITの3.85%はそれなりに高い水準に見えますね。

ただ、個人的にはREITに投資するのであれば5%以上の利回りが欲しいと考えています。なぜかと言うと

  • 買い替え戦略やバリューアップを考慮しなければ、基本的に賃料は右肩下がり(不動産は時の経過により減価するのが宿命)
  • ここ数年の超低金利により、金利負担が減り分配金の水準は高めになっている(今後、金利の上昇により業績は悪化することが見込まれる)

からです。5%くらい余裕をもって確保しておかないと、長期に渡り3.75%以上の利回りを確保するのは難しいのではないかと考えています。5%あれば、税引き後でも4%の利回りを確保できますから、インカムゲイン拡大を目標にしている私たちにとってはかなり魅力的です。

 

最近のREIT指数

若干軟調で、1720ポイント前後をうろうろしています。

このグラフを見ると、やはりサブプライムショックやリーマンショックの影響が強く出た2008年~2012年が絶好の買い場であったことが分かりますね。アベノミクスにより、かなり値上がりしていることが分かります。

私が上記で言及した「配当利回り5%以上」の水準というのは、決してありえない水準ではありません。むしろ、当時は6~8%の利回りのものもゴロゴロしていましたからね。弱小REITではなく、優良REITでもそのぐらいの水準でした。

 

最近の株高で、魅力的な高配当株が見当たらなくなってきたので、REITの利回りの高さに目がいってしまいますが、過去との比較においては「高利回り」というにはまだ少し物足りない気がしますね。

 

5%以上の分配金利回りが確保されている状況なら、現物不動産も買い場になっているのだろうか

基本的に、欲しい銘柄(日本アコモデーションファンド投資法人やアドバンスレジデンス)が5%程度の利回りにならなければREITを購入するつもりはないのですが、もしこの水準が確保されているとしたら、おそらく現物不動産もかなり値が落ちている状況になっているのではないかと思います。

この時、REITに資金投入するか、その資金を頭金にして現物不動産を購入するのか、今のうちからある程度方針を決めておかなくてはなりません。

今の水準ではREITに参入する気にはなれないし、参入できる水準であれば現物不動産も魅力的になっている可能性がある。なんと悩ましい事態であろうか!

正直なところ、現物不動産のメリットは「レバレッジがかけられる」、この点に尽きると思っています。REITの手軽さと分散具合は、兼業零細投資家にとってはかなりメリットがあります。賃借人の募集や建物の修繕、税金の管理など、何も考えなくてよいですからね。

というわけで、株の種銭だけではなく、REITの買い付け余力も確保していかないといけないですね。もしかしたら、そのお金は現物不動産の頭金に化けてしまうかも知れませんが。

 

なかなか答えの出ないところですが、常にアンテナを張っていないと参入タイミングを逃すので、これからもウォッチだけは続けていこうと思います。ちなみに、参入するときは住宅系REIT一択で考えています。なぜなら、今のところ収益モデル・市場環境をそこそこ理解できている分野がレジデンス系だけだからです(笑)

物流系にも興味がありますが、まだまだ勉強不足です。時間を見つけて調査していきたいですね。

 

それではまたっ!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comのボス(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。