サラリーマンが投資すべき不動産は何だろう。失敗確率が低い投資対象・方法は…

こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マンです。

REITの物件を実際に見に行ったりしながら、「サラリーマンが投資すべき不動産」は何だろう?「失敗の確率を少しでも下げる方法」は何だろう?

そんなことを考えながら暮らしております。

本日は、私が今後チャレンジしていこうと思っている投資方法についてご紹介したいと思います。

 

投資の前提

  • 属性:31歳サラリーマン 年収約650万円
  • 自己資金:約500~700万円(不動産投資に使える額)
  • 投資目的:月約10万円~20万円程度のキャッシュフロー(生活の安定、年金目的)
  • その他:脱サラ目的ではないため、サラリーマンは辞めない

大体こんなイメージです。では早速投資対象を見てみましょう。

都内の中古ワンルーム

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サラリーマン大家と言えば、都内の中古ワンルーム。いたるところでセミナーや勉強会が行われていますが、どこも活況を呈しているようです。

売り手側の売り文句としては

  • 年金代わりになる
  • 節税になる
  • 手間がかからない
  • 流動性が高く売りやすい
  • 空室リスクが低い

こんなところでしょうか。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていますが、中古ワンルームはそのなかでももう少しローリスク・ローリターン寄りな商品かも知れません。

シーさん
当初はここを狙ってたんだけど…今はあんまり魅力を感じない…

というのも、実際にREITの保有物件を見てきて、激戦区東京で資金力が豊富な投資家と戦うのは難しいと思い始めたからです。

競争が激化した時に、真っ先に淘汰されるのは零細投資家です。

大型のショッピングモールが出来たことで潰れていく商店街があったように、大資本に抗うのはとても難しいです。

投資で勝つには、自分の強みを最大限に発揮しながら、競争相手に打ち勝つ必要があると思っていますが、そこで勝てるイメージが持てないのですね。デメリットとしては

  • 区分所有者に過ぎないのでリフォームのレベルが限られる(共用部や外観などに手を加えられない)

という部分は大きい気がしますね。

 

一棟木造アパート・マンション

ここ数年で猛威を振るっている?一棟モノの物件を「積算評価額」以下の値段でフルローンを利用して買う、投資方法があります。レバレッジを強くきかせた、非常にリスクの高い投資方法です。

最近書店に並んでいる「〇〇年で家賃収入〇千万円!」みたいな本で紹介されている投資方法はまずこれです。

成功者(今後どうなるかはまだ分かりませんが…)曰く

  • 経済的自由を得るための最速の方法
  • 融資の使い方が重要
  • 良物件を手に入れられるコネクション・タイミングが重要

だそうです。

「良物件を紹介して貰えて、人(銀行)のお金で買えればもうそれだけで勝ちだよね」ってことです。簡単に言うと。

色々とツッコミどころはあるのですが、ここではこの程度の紹介にとどめておきましょう。

私がこの投資スタイルが自分に向いてない理由はただ1つ。

フルローンの利用、ですね。

 

この投資方法は、「経済的自由を目指して、できるだけはやくサラリーマンを卒業する」ための投資方法なので、やはりそもそも目的に合っていないんですよね。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資にあって、ハイリスク・ハイリターン寄りの投資方法なので、私には合いません。残念!

 

戸建て投資

私が狙っているのは、この投資方法です。

今、日本ではすごいペースで空き家が増えていっています。この空き家、玉石混交でございまして、中には十分賃貸付けが可能な立地の物件があります。

イメージでいうと、300万円で買って、200万円でリフォームして、月6万円で貸し出す。こんな感じでしょうか。表面利回りは14.4%です。規模が小さく、投資拡大のスピード感も全くない投資方法なので、まさにニッチの分野になります。

このあたりの本に目を通すと、概ね戸建て投資のイメージが掴めると思います。

40歳の時点で、月額6~7万円とれる戸建てを2件持っていれば(ローンなし)、だいぶリスクコントロールの効いた不動産経営が出来そうですよね。

空室でも、マンションと違って管理費や修繕積立金もないので管理費がものすごく低く抑えられますし、固定資産税も大した金額になりません。人が入らなければ放っておけばいいだけです。

どうせ銀行に預金が500万円あっても利息もつかないし死に金ですから、その500万円を物件に変えて半年でも1年でも入居者を待っていた方がいいじゃん、というのが私の考えてございます。

自主管理を通じて大家のレベルを上げながら、拡大路線を取るのか現状維持に勤めるのか判断していければいいのかなぁ~。ステップアップが安心です。

 

まとめ

サラリーマンとしての安定した給与所得。

優良企業からの安定配当。

競争力の高い(独自性の強い)ノーローン戸建て物件からの家賃収入。

これが分散安定収入…!サラリーマンとしての身を持ち崩さない、分相応の投資方法な気がしますね。

シーさん
あー、こういうの、かんがえるだけで楽しいわぁ♪

 

エリアの選定と物件調査を進めながら、のんびりと体制を整えていきたいと思います!

 

それではまたっ!

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comの管理人(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。