無謀な住宅ローンにNo!年収の約3倍強でローンを組んだ5つのメリット

 

こんにちは、シーウィード@こびとが見える経理マン(@kobito_kabu)です。

毎月、順調に資産形成が進んでおります。

なんでこんなに順調になったんだっけ?と考えてみた結果がこちら。

 

この記事では、年収の3~4倍で住宅ローンを組むメリットについて語りたいと思います。

シーさん
それではしばしお付き合いくださいませ~

 

無謀に思えた住宅ローンの『常識』

私が住宅ローンを組んだのは数年前。今も昔も、これが住宅ローンの常識です。

住宅ローンの常識
  1. 住宅ローンの水準は年収の5~7倍
  2. 住宅ローンの年数は約25~35年

これって、アテにして大丈夫な数字なんでしょうか。

 

住宅ローンの水準は年収の5~7倍

住宅ローンは、年収の何倍が適正なのか?

ファイナンシャルコンサルティングをしている企業が運営する、お金を専門に扱ったメディアから引用します。

※筆者注:固定金利1%で35年という好条件でのシミュレーションです

(出典:住宅ローンは年収の何倍が良い?年収別に調べてみた

 

シーさん
…うーむ。適正水準ではなく「限界ライン」かな…?

ちなみに年収700万円の場合、手取りは530万円ぐらいです(独身の場合)。

年収別の手取りと生活費を計算して気がついた5つの真実【300万円~1000万円】

2018.11.08

賞与を年間4ヵ月とすると、月の手取りは33万円。そこから14万円返すってかなり大変と思うので、賞与もアテにして返済プランを立てないといけないですね。

マンションの場合、管理費・修繕積立金もかかりますしね。キツいわ~

※上記サイトでは「安心して返済していける額」と書いてあるので、私の感覚がおかしいのかもしれません。

 

こうやって、数年前に住宅ローンを組む際、色々な本・サイトを読んで勉強した結果、私なりの結論はこうなりました。

  • 結論:私にとって住宅ローンの適性水準は、せいぜい年収の3~4倍
シーさん
巷の「年収〇倍までならOK理論」は、「結婚指輪は月給の3ヶ月理論」と同じく、アテにしちゃいけないものと判断

 

住宅ローンの年数は25~35年

住宅ローンの年数は25年~35年が一般的だそうです。長いよね。

元利均等返済の場合、住宅ローンを組んだ1年目も30年後も、返済額は変わりません。

  • 新築時:月10万円のローン返済
  • 30年後:月10万円のローン返済

築30年の住宅に対して、新築時と同じ家賃払ってると考えると結構不思議ですよね。

 

私としては、下記の目線でローン期間を考えるべきだと思います。

こういう目線で判断

× 今、お得だと思えるかどうか
〇 15~20年後でもそのローン返済額でお得だと思えるかどうか

  • 超長期間で住宅ローンを組ませて
  • 返済額を小さく見せて
  • 新築ピカピカの建物に安く住めるように見せる

こういう数字のマジックに、ぼくは、だまされないぞ!

 

シーさん
というわけで、最終的にこんな感じの物件を買うことに
  1. 1,000万円台の築20年の中古マンション(頭金ほぼいれてません)
  2. ローン期間は35年(20年経過後、築40年の状態でも周辺賃貸相場よりローン返済額の方が小さい)

当時の年収は残業マシマシで600万円弱ぐらいだったので、およそ年収3倍強の住宅ローンです。

※マンションの営業マンも銀行の融資担当者も全然乗り気じゃありませんでした。共働きだったし、もっと高いの買って欲しかったみたいです。

 

住宅ローンを低めの水準で組むことの5つのメリット

あれから約5年が経過し、振り返ってみると「超ナイスな判断」だったと思っています。

少なめの金額で住宅ローンを組んだ5つのメリットを紹介します。

メリット
  1. 返済/金利負担が軽い
  2. 取引/維持コストが低い
  3. 貯金がゴリゴリ進む
  4. 投資がゴリゴリ進む
  5. 気持ちが身軽になる

上記の通り。

簡単に解説していきます。

 

①返済/金利負担が軽い

年収の約5倍、3000万円の借入をしていたら、返済額は月8.5万円です。
(住宅ローンを返済し終わるまでに負担する金利総額は560万円

実際の私のローン返済額は4.9万円です。
(住宅ローンを返済し終わるまでに負担する金利総額は200万円未満

シーさん
住宅ローン控除を利用するだけで、金利負担をほぼほぼ相殺できる

※住宅ローン控除:借入額×1%ぶん、所得税が返ってくるお得な制度。借入2,000万円なら20万円ゲットできます(超ざっくり説明)

 

②取引/維持コストが低い

住宅の売買には各種手数料がかかります。購入時は、ざっくり8%ぐらいですかね。この諸経費は、いくら払ったところで資産価値にまっっったく影響を与えません。

  • 3000万円の物件を買うと、240万円の諸経費がかかります
  • 2000万円の物件なら、160万円の諸経費で済みます

この80万円の差は非常にでかい。

 

物件が安ければ、固定資産税も安くすみます。固定資産税は毎年必ずかかるものなので、安いに越したことはありません。税金の納付書が届いても、心穏やかに対応できます。

シーさん
投資用不動産なら収益を生むから、資産価値の高い(固定資産税も高い)物件でもペイするけど、自分が住むところはなぁ…安くていいや(*ノωノ)

 

③貯金がゴリゴリ進む

当たり前ですね。

(一般に)年収の5倍~7倍までOKと言われているなか、年収の3倍でしかローンを組んでいなければ家計にはかなりの余裕が生まれます。

多めにローンを組んだ場合と比較して、年間50万円以上は貯金できます。5年で250万円です。

私は変動金利で住宅ローンを組んでいるのですが、もし急激に金利が上がるようなことがあっても安心です。そもそも借入額が少ないですし、この資金を繰り上げ返済に充てれば金利変動リスクには十分対処できます。

 

④投資もゴリゴリ進む

十分な預金が確保されていれば、安心して余資を投資に回すことができます。

投資から得られる利回り>支払金利なら、繰り上げ返済をする理由はありません。もちろん、投資にはリスクがありますけどね。

  • 2,000万円の借入にかかる、支払金利(年額)=約10万円
  • 300万円の高配当株(配当利回り5%)から得られる配当金(年額)=12万円 ※税引き後
  1. 住宅費の負担を小さくする
  2. 貯金を増やす
  3. 投資資金を増やす
  4. 借入金利以上の利回りで運用する

良い流れですよね。①でコケてしまうと、次に進みません。

シーさん
やっぱり住居費をおさえておいて良かった

 

⑤気持ちが身軽

下記をアテにして住宅ローンを組んでしまうと、会社・組織に縛られます。

3種の鎖
  1. 昇給
  2. 賞与
  3. 退職金

いずれかが欠けしまうと住宅ローン返済が滞るのだから、何か起きても会社・組織にしがみつくしかありません。

 

これらを一切アテにせず、

  • 現状の所得水準のまま
  • 賞与はないものとして
  • 退職金は返済原資にしない

こういう計画を組んでおくと非常に気楽です。イザとなれば、アルバイトをしてでも返せる水準です。

シーさん
住宅ローンの返済を負担に思ったことはゼロ。ただ、返済額が今より2万円~3万円多かったら…結構後悔してそうですね。

 

個人的には、立地も間取りも設備も全く文句ない物件だったので、生活に不満はまったくありません。

※京都で6000万円台の高級マンションに暮らしているパイセンのお家に行った時、「内廊下だしコンシェルジュもいるし豪華でスゴイ!」と素直に感じましたが、これからも遊びに来させてもらおうワーイで終わりました。

自分が住むぶんには安い方がいいや。いくら豪華なところで暮らしても、キャッシュフローは良くならないですしね…貸すなり売るなりするなら良いんですけど…

 

というわけで、(年収に比して)低めの金額で住宅ローンを組んだことについては、メリットしか感じていません。

シーさん
私のように特に住宅に強いこだわりがない人は、周囲の意見に流されずに安価な住宅を選ぶのがオススメ

 

まとめ:理想の住宅は資産形成ができてから

以上をまとめると、この通りです。

住宅ローンの”常識”があなたを幸せにするとは限りません。

住宅ローンの常識
  1. 住宅ローンの水準は年収の5~7倍
  2. 住宅ローンの年数は約25~35年

 

住居費の安さは百難を隠す。住宅ローンを低めにおさえておくと、メリットたくさんです。

メリット
  1. 返済/金利負担が軽い
  2. 取引/維持コストが低い
  3. 貯金がゴリゴリ進む
  4. 投資がゴリゴリ進む
  5. 気持ちが身軽になる

庶民にとって、資産形成のカギを握るのは、住居費・教育費・車・保険などの「大きな支出」。おおどころをおさえておかないと、いくら小さなところで節約をしても効果は小さいです。

 

外で働いているうちはマイホームで過ごす時間も短いですし、理想の住宅をゲットするのは資産形成ができてからでも遅くはないかもしれませんね。

シーさん
(…私にとっては、資産形成が進むおうちがいちばんラブリーなわけですが)

 

※なお、不動産を取得するにあたり、ローンの金額をいくらにするかというのは本質的な話ではありません。マイホームの取得を「不動産投資」だと考えるのなら、重要なのはその物件が「いくらで売れるか」「いくらで貸せるか」です。

1億で売れる物件を8000万円で買えるのなら勝利確定ですからね。こういう状況なら、全力でローンを組むべきです。もし目利きに自信がないのなら、ヤケドしないように小さな金額で買い物しておくのが吉です。

 

住宅ほど人の価値観がよくあらわれるモノもありません。とにもかくにも、周りの意見に流されず、自分がハッピーになれるような住宅ローンの利用方法を検討したいものですね。

それではまたっ!

 

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ABOUTこの記事をかいた人

シーウィード

こびと株.comの管理人(役割:投資対象の選定)。お金の話と健康をこよなく愛するアラサーリーマン。一部上場企業の経理/財務部で財務諸表を作成している会計の専門家(日商1級・証券アナリスト)。40歳時点で給与以外の収入(配当/不動産/サイト運営)を月額20万円にすることを目標に活動中。187cmの大男。